當前，我國不少地區經濟“產業空心化，地產泡沫化”現象嚴重，產城融合成我國產業轉型升級和新型城鎮化雙重新背景下發展新趨勢。產業地產因其與園區產業、區域產業、城市服務產業的價值同步發展協同性，愈發受到重視。十三五規劃的出臺與城市化的推進給產業地產提供了巨大的推動力，產業地產已成為政府、企業、資本關注的焦點，包括傳統房企、金融機構、實體企業、甚至互聯網企業紛紛投身產業地產的開發與打造中。趨之若鶩的同時，也破門乏術，無數入局者不得其法，眾多項目在完成后，卻面臨無法盈利的難題，市場上有大量失敗案例，那些吃了敗仗的開發方套牢的資金更是數以億計十億計，血和淚的切膚之痛不忍直視。一邊是高歌猛進，一邊是折戟沉沙，產業地產冰與火之歌的背后，成功的命門到底在哪?產業地產到底該如何創新，如何才能實現差異化突圍?
百姓彩票登录大厅Challenges Facing the Industrial Real Estate
擁有不錯產業基礎，卻不懂如何申請拿地？
百姓彩票登录大厅房地產開發經驗豐富，產業導入能力成“攔路虎”？
百姓彩票登录大厅產業定位、企業需求、生態結構邏輯混亂，產品設計無章可循？
開發時序及運作模式模糊，推進緩慢，項目陷入僵局？
項目建設容易，招商難，招誰來？去哪招？怎么招？
百姓彩票登录大厅想招的招不來，想來的又不符合標準準，怎么辦？
規劃概念高大上，結果仍是同質競爭，如何才能真正差異化？
財務壓力遠超預期，如何破解資金回籠難題，實現高周轉？
如何才能集團化、規?；l展，搶占更多發展資源？
……
We Help You to Solve Six Pain Points
百姓彩票登录大厅Three Major Types of Industrial Real Estate
產業新城通常面積相對較大，是依托以一種或多種產業為主導的工業園或產業園而建立起來的相對獨立的新城鎮，其主要特征是能夠脫離中心城市的配套環境而獨立運轉，在新的地理空間上實現“產城融合”
百姓彩票登录大厅產業綜合體面積相對較小，是指某特定區位上，打造集總部樓宇、研發中試樓、標準廠房、公寓、商業等配套齊全的產業發展載體,并建立一種相互依存、相互助益的上下游鏈接關系，相互之間存在技術、生產和分配等多方面聯系的經濟活動,這組經濟活動能夠共享外部規模經濟,提高整體活動的經濟效率。
近年來，中國小鎮產業空心化現狀受國家關注，產業小鎮即是在國家特色小鎮建設號召背景下形成的一種新型產業地產探索模式。其本質同樣是產城融合發展理念下的產業集聚、升級和培育問題，有所不同的是產業小鎮還須注重小鎮的人文融合，規劃要充分考慮生態、生產、生活。
Driving factors of Industrial Real Estate Development
百姓彩票登录大厅舊城產業升級需要新布局
百姓彩票登录大厅新興產業發展需要新的產業配套
百姓彩票登录大厅傳統產業轉型升級需要新的載體
百姓彩票登录大厅傳統產業園區需要新整合
百姓彩票登录大厅新城建設需要產業地產新定位
地方經濟“產業空心化，地產泡沫化”局面急需改善
Emerging Trends in Industrial real estate
Competitive landscape of Industrial Real Estate Market
| 類型 | 典型企業 | 優勢 | 不足 |
|---|---|---|---|
| 房地產開發商轉型探索新增長點 | 碧桂園、萬科、綠地、保利 | 傳統地產開發領域積累了大量經驗，同時也擁有較好的融資能力 | 由于長期的住宅開發的慣性思維，產業地產商業模式并不非常清晰 |
| 傳統產業地產商持續發力全國布局 | 華夏幸福、聯東、天安、招商蛇口 | 擁有較為成熟的商業模式和多年深耕的品牌影響力 | 面臨著重資產化、運營模式等等的問題 |
| 政府主導園區企業積極轉型升級強化運營機制 | 張江高科、武漢銀湖、南京高科、蘇州高新 | 多年發展體系成熟，國家政策政策支持 | 異地可復制能力低 |
| 制造實體企業向產業地產延伸 | 海爾、中興、三一重工、玉柴集團 | 擁有良好的產業鏈資源，比較貼近自身發展需求，也易于產業集聚 | 在開發、設計、建設等方面經驗不足，產業協同發展方面有較大局限 |
| 金融類企業跨界產業地產 | 復星集團、天賦資本、弘毅投資、華融集團 | 擁有強大的資本后盾和資本運營能力 | 地產項目開發團隊與經驗欠缺 |
| 互聯網巨頭悄然布局 | 騰訊、京東、阿里菜鳥、百度 | 足夠任性巨額資本，自身業態及影響力易于產業集聚 | 地產項目開發團隊與經驗欠缺 |
百姓彩票登录大厅Typical business model of industrial real estate
泛產業地產開發內涵十分廣泛，不同歷史階段，不同主導主體自身屬性、資源及戰略定位不同，開發模式及盈利模式也是各有區別。市面上，產業地產商也似乎每家都宣稱自己有獨到的商業模式，如產業綜合體模式、產業新城模式、office park模式、商貿物流城模式、總部基地商業模式等，眾多的產品線僅僅是產業地產開發的表象，其背后蘊藏的資本運作邏輯才是產業地產開發模式的精髓，在此總結出四大產業地產商業模式。
開發者獲取土地后，以整體開發或訂制式開發的形式建設產業物業產品，如產業綜合體、總部綜合體等，然后以租賃、轉讓或合資等方式進行項目經營和管理，最后獲取開發利潤的模式，本質上與傳統的住宅開發模式并沒有太大的差別，也因此成眾多資本進入產業地產主要選擇的商業模式。
盈利模式：物業出售物業出租增值服務
開發者與地方政府就某產業新城的開發達成協議，在規定年限內，負責地塊內的基建及公共設施建設與運管，同時負責產業規劃、空間規劃、建筑設計、項目招商與物業管理等產業發展工作等；最后，以新城內所新產生收入的該級政府地方留成部分比例作為回報；合作期限結束后，將新城基礎設施公共設施產權及經營權無條件移交給政府。
盈利模式：土地一級開發土地二級開發
產業投資商模式實行“基地+基金”雙輪驅動，向社會資本募集園區開發基金，該基金不僅投向產業園區進行土地及產業物業開發，同時還投向具有市場前景的科技型創新企業，用投資的方式吸引大批創新企業入駐，產業投資在實現資本溢價的同時還是帶動園區資產增值，典型代表：張江高科。
盈利模式：園區運作資本運作基金管理
基金投資商通過發行地產基金的形式募集資金，其可通過與老廠房擁有方，如制造企業合作，收購該物業后進行現代化改造并將改造好的物業回租給合作方，或者其通過拿地新建工業物業的形式吸引潛在客戶入駐，當物業的入駐率達到一定水平，能夠產生可觀而穩定的現金流時，發行Reits對物業進行資本化運作，完成一輪的資本循環，進而從事下一輪投資。
盈利模式：基金管理物業資本化
Key factors of Industrial Real Estate Development
從公司決策層面，進入產業地產業務領域應首先解決開發模式問題。
拿地階段必須進行研判，提升項目戰略價值，更好地向地方政府尋求政策支持。
百姓彩票登录大厅重點解決項目主體的角色定位與盈利渠道的問題，掙什么錢？掙誰的錢？如何掙錢？
產業是產業地產的核心，精準的產業定位，合理產業體系規劃對于產業地產開發運營至關重要。
物業產品是產業地產的載體，也是回收投資、實現收益的標的。
要理清重點客戶群體是誰、客戶群體在哪里的問題。
將產品、公共平臺等載體落實到空間層面，系統性解決土地利用、物業配比等開發建設問題。
百姓彩票登录大厅運營的關鍵在于找準入駐企業的“痛點”投其所好，打造與之相符的服務環境。
Our Service: Acquire land, planning, attract investment, run a whole Industry Chain solution
產業地產
產業新城
產業小鎮
產業園區
總部經濟
立項拿地
前期調研
項目選址
土地價值評估
策劃定位
拿地策略研究
拿地可行性研究
項目立項報告
項目策劃方案
項目概念性規劃
修建性詳細規劃
產品設計
產品市場定位
體量及配比
商業模式設計
產業體系構建
開發與建設
開發方案
開發模式設計
開發時序設計
項目建設規劃
項目工程規劃
財務測算
招商規劃
招商UPS打造
招商方案策劃
項目招商地圖
招商活動策劃
形象包裝策劃
招商人員培訓
運作流程標準化
運營規劃
運營體系規劃
配套政策設計
組織架構設計
管理模式設計
服務體系設計
流程制度設計
增值體系構建
資本運作
投融資規劃
產業基金設計
PPP模式設計
兼并與收購
上市顧問
百姓彩票登录大厅Our Value: Five steps control each process to ensure the implementation of the project
百姓彩票登录大厅靠概念忽悠拿地的時代已經過去了，現在企業拿地必須能向當地政府講清項目的獨特價值與對當地經濟的帶動作用，雖然人人都能想到這一點，但能不能掌控深入當地資源特點和產業發展需求，能不能把企業資源和地方需求協調規劃，最終拿出真正有說服力的本土化項目打造方案又是另一回事。前瞻產業研究院長年接各地政府，積累了豐富的經驗和實踐的思路，通過合理的包裝和策劃，讓地方政府對企業的實力和項目的價值可信度更加認可，從而大大增加拿地的成功率，同時降低拿地的成本。
產業地產的核心是“產業”，地產建設部分一開始就是為產業發展服務的，不能最終服務于產業發展的產業地產就不是真正的產業地產。所以產業地產在開發上一定在產品建筑和項空間布局的規劃設計上提前考慮產業發展清楚做什么產業？都具有哪些產業鏈業態？需要具備什么功能？只有提前從需求滿足來設計產品形態，類型配比，體量配比，才能合理開發出市場所需的產品。前瞻基于16年扎實透徹產研積累，找準科學的產業定位，以產業需求和未來客戶需求倒推產品開發，設計切實滿足市場需求的產品。
招商必須要解決的問題是招誰？去哪里招？如何招得來？三個環節環環相扣的，只有三位一體考慮才能保證招商能執行。前瞻在做項目規劃時，就提前鎖定目標群體，從群體屬性出發謀劃正確的招商渠道和有效的溝通方式，分析他們愿意入駐的原因，從產品設計這環便提前做好需求滿足準備，同時挖掘項目優勢貼合點，讓招商水到渠成。
產業地產的核心競爭力是以產業運營能力為導向的，做公共服務平臺也好，爭取政策支持也好，亦或產業投資基金打造，最終的運營能力體現在資源和資源的整合能力上。由于產業地產很大程度上承載了地產對產業發展的迫切需求，如何在運營中圍繞政府資源“借力發力”一直是產業地產開發重的關鍵環節，前瞻產業研究院長年對接政府關系，積累了豐富獨道經驗。
百姓彩票登录大厅產業地產領域頭部品牌效應明顯，從30家地產利潤可以產業地產領域正在向寡頭集中，對于現在才入局的新入局者，如果還是穩扎穩打，小步慢跑，在產業地產領域的“頂點”很容易預見的。前瞻產業研究院多年實踐中一直加強對可復制IP打造的研究，在發展單個項目吸引力，承載力、吸引力、競爭力的同時，提煉出可以移植的IP產品，成為快速鎖定優質土地的殺手锏，助力企業大步快跑，規?；?、集團化開發，搶占更多發展空間和盈利空間。
百姓彩票登录大厅Our Clients
Our Advantages
前瞻不僅擁有實戰經驗豐富咨詢團隊與專家顧問，同時聯合政府職能部門、行業專業人士、各類商協會組成專家委員會把關策劃成果質量。
百姓彩票登录大厅前瞻自建專家庫，入駐專家1200多名。專家包括：產業規劃專家、數據建模專家、市場調研專家、競爭情報專家、海外咨詢專家、行業協會理事單位高層、科研院所專家、政策研究專家、互聯網+咨詢專家、創新技術專家、知名企業高管等，參與企業重大科技項目評審驗收2400多項、為國家產業的的可持續健康發展提出了300多項有建設性的建議和意見，為政府、尤其是為企業遇到的前沿性課題提供全方位、多元化的深度研討和技術咨詢等專業服務。
百姓彩票登录大厅300多名3+2的知識結構復合型人才是研究質量的品質保障!研究院大多數員工曾在國內多家知名產業研究所與證券研究機構有過豐富的從業經驗。前瞻研究員與市場調查人員對各行業競爭情況有著深刻了解，并且在長期的項目執行中，積累了豐富的從業經驗和獨道的市場見解。
產業地產的核心是“產業”，不能服務于“產業”的產業地產是沒有市場需求的，只有對產業有了充分的研究，才能對項目產業作出精準的定位，然后才能在項目的空間與產品規劃上精準服務于產業發展 —— 前瞻產業研究院近16年來持續關注細分產業市場的成長和發展，及時掌握全球最新技術趨勢，產業研究透徹扎實，積累豐富產業研究基礎和數據積累，自建產業數據庫做咨詢的研究機構。前瞻產業研究院以嚴謹的產業研究態度、精準的產業和產品定位、超高的項目落地謀劃能力，深受客戶好評！
前瞻是一家擁有國家高新技術資質、自主研發產業大數據并獲得“雙軟”認證及國家版權局、計算機軟件著作權16大數據專利技術的產業咨詢服務機構
百姓彩票登录大厅得到國家信息中心、統計局、國務院發展中心、商務研究部、海關總署、清華圖書館、國家圖書館、100多行業協會、200多家研究所、1500多種專業刊物等龐大數據支持。
連續19年對主要產業建立每周、每月、每年的持續信息收集檢測體系。前瞻全面建立上千細分產業市場數據庫并持續更新。
擁有獨立數據開發中心、信息采集中心、戶外調研組、項目專案管理團隊。一手調查數據采集，大數據建模，高端訪談數據，網絡數據抓取與采集類歸集處理。
設立了高端訪談部門，專門針對政府部門、行業專家、主管單位等進行實地訪談。對于那些非上市公司的行業有持續多年市場監控與跟蹤調研優勢。
采用與國際同步SCP科學分析模型，及產業鏈研究地圖指引。采用HADOOP技術，內存數據庫技術，ETL數據抽取轉化加載工具，及網絡爬蟲技術，專業數據建模。
傳統規劃注重前期設計概念上的高大上，而沒有切實系統的關注建設完成后如何招商、招什么商、如何盈利等后續產業導入落地問題，等到項目建起來了，才匆忙開展招商項目，結果想招的招不來，招來的不是想要的，項目活力遲遲不能激發，最終半死不活。
世界500強
龍頭企業
新銳企業
科研院所
研發機構
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電子信息
生物醫藥
能源環保
精密機械
影視文化
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20億以上
5億元以上
1億元以上
3000萬以上
1000萬以上
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前瞻產業研究院深耕產業規劃/園區規劃領域15年，深知項目能不能真正盈利，“產業導入是否精準、產品開發是否合理、項目招商能否落地”是關鍵。前瞻獨創性確立了產業地產“招商前置”規劃法，在規劃環節便提前思考項目需要招什么企業、到什么地方招、企業為什么會來等問題。在前期規劃產品組合與空間布局時，依托前瞻獨有「園區招商」大數據庫，提前捕捉產業地產業態所需目標企業，意向對接，前瞻性調研鎖定消費人群需求，精準化產業資源開發與產品設計，個性化產業地產業態打造，使市場需求、項目規劃與項目招商三者無縫對接，提前解決招商難題，確保規劃落地。
前瞻產業研究院深耕產業規劃多年，成功案例遍布全國……
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